住宅ローンは4,000万円でした

2020年6月18日

しげるです。

前回までのエントリーで、しげるはマイホームを購入すること、戸建てで、建築条件付き土地という形態に決めたと書いてきましたが、肝心の物件価格と住宅ローンについて今日は書きたいと思います。

結論から言うと、住宅ローンは4,000万円になりました。

物件価格、住宅ローン価格は?

都心郊外、駅から徒歩5分、都心の職場まで電車で約30分
土地面積110㎡(33坪)、建物延床面積93㎡(28坪)、駐車場2台
変動金利35年(金利0.405%)

土地価格 2,700万円
建物価格 1,200万円
諸費用     400万円
合計      4,300万円
頭金    300万円(手付金100万円含む)
住宅ローン4,000万円
月々支払い10万2,000円

建物価格は、建築条件付き土地で購入しましたので、売り主であるビルダーが施行することとなり、低価格で抑えられていると思います。
また、屋根、外壁、内装、間取り、ドア等が選択でき、そこは建物価格に含まれています。

諸費用400万円については、登記費用、火災保険、仲介手数料、固定資産税、収入印紙、キッチンなどのオプション代が入ってます。
諸費用については、マンション・戸建て、中古・新築によっても色々変わりますが、大体、物件価格の3%~12%くらいの幅で考えておくといいと思います。

しげるの場合は物件価格3,900万円に対して諸費用400万円ですから約10%ということになります。

首都圏の新築戸建て分譲の平均価格は?

アットホーム株式会社が「首都圏の新築戸建・中古マンションの価格動向(2020年4月)」を発表しました。それによると、首都圏平均が3,433万円、東京23区平均は4,651万円となります。

引用: アットホーム不動産情報ネットワークにおける首都圏の新築戸建・中古マンション価格(4 月) P.5【PDF】

これを見ると4,300万円という物件価格は、首都圏平均よりは高く、東京23区の平均よりは低い、いわゆるボリュームゾーンの価格ということが分かります。

4,000万円の住宅ローンはしげるの年収から見て適正なのか

住宅ローン金額は、年収の5~6倍が適正と言われてます。
住宅ローンが4,000万円の場合、年収に換算すると666万円~800万円となります。

しかし、住宅メーカーの営業マンは7倍、8倍までの金額をあなたに借りさせようと勧める場合があります。
これは、銀行の審査基準が年収の8倍までを基準にしており、多く借りてくれたほうが銀行は金利で儲かりますし、営業マンはローン手数料が多く入るからですが、この場合だと年収500万円の人でも4,000万円の住宅ローンが組めることになります。

よく住宅展示場などで住宅メーカーの営業マンから「お客様の年収なら問題なく借りられますよ!」と言われ、その気になってしまうパターンがあります。
ここで絶対に勘違いしてはいけないのが、借りられる額と無理なく返せる額というのは同じではないということです。

営業マンは「借りられます」とは言ってますが、「返せます」と言いません。
借りてくれればそこで彼らは勝ちなんです。そのあと返せなくなっても知ったことではありません。

「今の家賃と同じくらいで借りられますよ」と言われる場合も同様です。
金利上昇、水光熱UP、修繕費、固定資産税などを考慮していません。

住宅ローンが自分の年収の8倍の金額で審査を通って喜んでいても、いざ返済が始まってみたら、住宅ローンや付随する支出の返済で家計が圧迫され、結果的に破綻し住宅を手放すなんてことも十分ありうるわけです。

そこで、対策としては、手取り年収で考えると、あなたが無理なく返せる額(借りるべき金額の上限)が分かってくると思います。

額面年収500万円⇒手取り年収380万円
額面年収600万円⇒手取り年収460万円
額面年収700万円⇒手取り年収530万円
額面年収800万円⇒手取り年収590万円
額面年収900万円⇒手取り年収660万円
額面年収1000万円⇒手取り年収720万円

ボーナスの有無によっても変わってきますし、一概には言えませんが大体の目安です。
額面年収の5倍以下、手取り年収の6倍以下にしておくのが家計に負担をかけずに無理なく返済できる額かと思います。

しげるの場合、額面年収は約1,000万円となりますので、住宅ローン4,000万円というのは額面年収の4倍、手取り年収の5.5倍となります。

月々のローン支払10.2万円はしげる家の家計における手取り月収の22%となりますので、無理なく返済できる金額だと判断しました。

リスクとしては、金利上昇によるローン支払い額の増額ですが、少なくとも変動金利のルール上5年は返済額は変わりませんし(5年ルール)、その後、金利が上がったとしても返済額は上限1.25倍までしか増えないので(1.25倍ルール)、10年後に繰り上げ返済をすることを目安にすればリスクヘッジもできます。

実際はもっと細かい計算をして判断しましたが、ローンの設定については大体こんなところです。

頭金300万円は適正なのか

一昔前は、「住宅を買う際は頭金を3割(最低でも2割)を入れるべき」、とよく言われておりましが、これは金利が高かった時代のことで、現在の低金利下では頭金なしのフルローンやしげるのように少額しか入れない人も多いです。

しかし、上に書いた通り、年収倍率の観点から考えて、あなたの適正な年収倍率内に収まっていない住宅ローンを組むのであれば、頭金を多く入れて適正な年収倍率内に収める必要があります。

確かに、現金は手元に多く残っているほうが安心ですし、金利が低い今の時代であれば多めのローンを組むのも選択肢としてはありだとは思います。

しかし、あなたの月々の家計における住宅ローンの支出割合が30%を超えてくると、月々の生活は苦しくなってきます。しげるの場合は住宅ローンの支出割合は手取り月収の22%です。

いろんな記事を読んでいて思うのは、どの記事も大体額面でしか語られておりませんので、必ず手取りで計算するようにしてください。

「年収1000万円なら月々20万円までの支払いなら借りても大丈夫」なんて書いてある記事を見ましたが、完全に家計を無視した駄文でした。

目先の数字だけに騙されて住宅ローンを組んだ結果、住宅ローンの返済にだけ追われる人生になりかねません。

そういう観点で言うと、しげるは頭金300万を入れなくても住宅ローンの月々の収入に対する割合は、 手取り月収の30%には届かないのですが、ローンを4,000万円以内に抑えたことによって
・金利上昇リスクに少しでも備えられる
・住宅ローン減税の控除額を受けられるローン残高が4,000万円
・現在のしげるの家の資産における現金保有率が高い
・月々の家計で貯蓄と繰上返済用の貯金と投資用積立が無理なく行える

以上から、300万円までは頭金として拠出しても問題ないと判断しました。

住宅の購入という人生の一大イベントにおいて、しげるは上記のロジックで(実際はもっと細かい計算をしてますが)住宅ローンの設定をしました。

住宅購入のような大きな買い物については、営業マンのトークを鵜呑みにしたり、一時の感情に流されたり、ネットの平均値に一喜一憂したりするのではなく、ひとつひとつの選択においてあなたの置かれている状況と照らし合わせて、合理的に考えて動くことが何より大事だと思います。

それでは。

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茂(しげる)

茂(しげる)

1980年代生まれの30代サラリーマン。 普段は部下を率いて会社で真面目に働いてます。 でも隙あらばブログ記事書いてます。 米国株式投資、住宅取得、家計、ブログ運営を通じた資産形成について発信しています。 目標は金融資産1億円で、配当をはじめとした不労所得で生活することです。