賃貸?購入?資産形成するならどちらが得?

2020年6月18日

しげるです。

しげるは前回の記事で、マイホームを購入しますという記事を書きましたが、マイホームと賃貸のどちらがいいかという永遠のテーマについては永らく論争が続けられてきたわけです。

そこで今回はそんな論争を踏まえ、しげるなりの論点でマイホームを購入した理由を説明したいと思います。

まず、大前提として、持ち家か賃貸どちらがよいかの答えについては、あなたの家族構成、仕事、資産状況によって答えが変わります。他人がどう言おうと、自分なりの軸を持って自分の人生をしっかり選択してください。

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

しげるなりに賃貸と持ち家のメリット・デメリットをまとめましたので、先にそれをご覧ください。
(クリックして拡大)

賃貸の特徴

賃貸に住むことの最大のメリットは「自分・周囲の環境の変化に応じて住み替えが容易なこと」でしょうね。

独身なら1Kでも十分ですし、DINKS世帯なら1LDKでもまぁいけるでしょう。子供が1人・2人と増えてくると2LDKから3LDK以上が望ましいかもしれません。

こうした家族構成の変化に応じて住む家を変えていくというのは、合理的な選択かもしれません。

また、転勤が多い職種の人や、隣人や住環境が悪い場合には、引っ越しをして環境をリセットすることが容易になります。ここら辺は持ち家にはない大きなメリットと言えます。

しかし、引っ越した先が必ずしもあなたにとって良い場所とは限りません。そんなときにまた引っ越しするのは結構面倒くさいなーと茂的には思ってしまいます。

新しい場所でも生き生きと暮らせる人ならば、全然ありかと。

持ち家(戸建て)の特徴

戸建の持ち家に住むことのメリットは、「ローンが終われば土地が資産になる&固定費が大幅に削られる」ということでしょう。

投資的な観点から言えば、資産とはキャッシュを生み出すものですから、ローンや固定資産税などの固定費を垂れ流すだけの持ち家は負債という見方もありますが、将来的に土地の資産価値が残ります(立地条件が良い場所に限りますが。)

また、ローンが終わりさえすれば、住宅費用が大幅に削減され、その分他の投資や貯蓄にキャッシュを充当することができます。

また、老後の少ない年金生活でも、ローン支払い済みの持ち家があるかないかではまったく生活水準が変わってきます。

ただし、ローンが払えなくて破産したり、周辺の住民に頭のおかしい人がいてトラブルになっても我慢して暮らしつづけないといけないなど、ある程度覚悟しなければならないことがたくさんあります。

費用面で両者を比較

これまで定性的な面から語りましたが、定量的な面から費用面で双方を検証してみましょう。比較しやすいようにモデルケースを作ってみました。

・賃貸

【Aさん25歳 独身 一人暮らしスタート 1K 家賃6万円のアパート】

30歳 結婚 DINKS 1LDK(2DK) 家賃9万円のマンションに引っ越し
32歳 子供1人目誕生 妻退職 2LDK 家賃12万円のマンションに引っ越し
35歳 子供2人目誕生 同じ間取り
40歳 子供の成長に合わせて引っ越し 3LDK 家賃15万円のマンション
60歳 2人の子供が独立したため引っ越し 2LDK 家賃12万円のマンション
80歳 更新拒絶されたため、高齢者専用住宅へ引っ越し 家賃15万円
85歳 死亡

30歳からスタートとし、家賃の更新は2年に1回、家賃1ヶ月分と考えると、家賃は生涯8,748万円となります。

(9万円×12か月×2年)+(12万円×12か月×8年)+(15万円×12か月×20年)+(12万円×12か月×20年)+(15万円×12か月×5年)=216万+1152万+3600万+2880+900=8,748万円

ここに、更新料と引っ越し費用、管理費、駐車場代が上乗せされますから、その値段はさらに上がりますので、安く見積もっても約9,000万円というところでしょうか。

一方持ち家のほうも計算してみましょう。

・持ち家

【Aさん25歳 独身 一人暮らしスタート 1K 家賃6万円のアパート】

30歳  結婚 DINKS 1LDK(2DK) 家賃9万円のマンションに引っ越し
32歳 子供1人目誕生 妻退職 4LDK 物件価格4,000万円  ローン月々11万円 
    35年ローン 変動金利0.5% 繰り上げ返済1,000万円予定(28年で完済想定)
    固定資産税年間20万円(ただし、最初の10年は住宅ローン減税により相殺)
35歳 子供2人目誕生
42歳 外壁・屋根工事 100万円 住宅ローン繰り上げ返済700万円 
   金利1%に上昇 ローン月々13万円
52歳 設備リフォーム 100万円 住宅ローン繰り上げ返済300万円
60歳 2人の子供が独立 住宅ローン完済
62歳 外壁・屋根工事 100万円
72歳 設備リフォーム 100万円
85歳 死亡

30歳からスタートとしたとすると、生涯で約6,804万円、約7,000万円としましょうか。

(9万円×12か月×2年)+(11万円×12か月×10年)+100万円+700万円+(13万円×12か月×18年)+100万円+300万円+100万円+100万円+(20万円×53年)=216万円+1320万円+800万円+2808万円+600万円+1060万円=6,804万円

固定資産税は建物の評価もありますので、減価償却によって減っていくものですが、ある程度固めに見ました。

賃貸が9,000万円に対して、持ち家は7,000万円。その差2,000万円!


この差をどう受け止めるかはあなた次第ですが、定性面と定量面のどちらからもアプローチして初めて自分にとっての正解が見えてくると思います。

しげるにとっては、賃貸と持ち家の定量的な差である2,000万円を投資に回して資産形成をすることが正解なので、持ち家を選択しました。

あなたはどうします?

それでは。

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茂(しげる)

茂(しげる)

1980年代生まれの30代サラリーマン。 普段は部下を率いて会社で真面目に働いてます。 でも隙あらばブログ記事書いてます。 米国株式投資、住宅取得、家計、ブログ運営を通じた資産形成について発信しています。 目標は金融資産1億円で、配当をはじめとした不労所得で生活することです。